2011-2015年中国商业地产发展趋势

1、商业地产摆脱阴影进入“快车道”

统计部门的数据显示，2010年1-11月，全国住宅销售面积增长7.4%，但同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9%和35.2%。一度因金融危机而陷入低谷的商业地产，已经恢复“元气”。

租金上涨是商业地产市场回暖的表征。2010年第四季度，上海甲级办公楼市场租金环比上涨6.5%，达到7.5元/平方米/天。其中，浦西平均租金上涨7.1%，至7.6元/平方米/天，这是浦西自2005年以来环比增幅最大的一季。浦东平均租金增速在经历2010年第三季度的短暂放缓后，在第四季度呈现强劲上涨态势，环比涨5.8%至7.4元/平方米/天。

一家跨国制造业企业2010年四季度租赁浦西会德丰国际广场约4500平方米办公空间，使办公室面积扩大近80%；另一家专业服务类外企则在“企业天地”扩租约30%达到近4000平方米。一些新竣工的办公楼短期内签约率就达到50%以上。

2010年上海商业地产市场一共有22个整栋物业交易，总成交金额达360亿元，为2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲级写字楼空置率已经下降至7%，这是近20年来的最低水平；租金则较2009年同期上涨22.8%，并超过了2008年金融危机之前的峰值。

2010年，万科、中粮、保利、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发将成为内地房地产企业的一大发展方向。

2、楼市调控下“转身”，经济转型中“掘金”

2010年，万科的住宅销售额首次突破1000亿元，但它同时改变了多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，当年在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元。

调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期，虽然长远依然看好，但短期内的风险和不确定因素正逐渐累积。在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转而向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。

另一个因素是：不少城市产业结构调整加快、服务经济显著增强，对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长。这在日本、韩国等国也均有先例。近年来，国内一线城市服务经济在GDP中的比例均已过半，部分二线城市服务经济比例也接近50%，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入“黄金周期”。

预计2011年中国商业地产市场会呈现三个趋势：一是国内的保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质写字楼的投资；二是出于对中国经济增长的信心，国外投资者仍将投资国内商业物业，并将布局从一线城市拓展到二、三线城市；三是由于商务部门的“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中的比重将加大。

3、“超前发展”风险值得警惕

金融危机对中国商业地产的影响已基本结束，随着城市化、经济结构调整等进程的加快，内地商业地产将迎来长期、快速的发展。但一哄而上、过于超前的发展无疑将带来风险重重。比如，“金融中心”是近年来不少城市在转型过程中提出的新定位。国内已有数十个城市提出建设“国际金融中心”“区域性金融中心”等。作为金融中心最直观的形象之一，超高层的办公楼、酒店在不少城市纷纷“落地”；一些城市商业地产的规划、建设量成倍增长。实际上，从金融业发展的内在规律看，绝大多数城市短期内并不具备发展成为“金融中心城市”的现实条件。

有些城市规划建设1000万平方米商业地产，办公楼的比例即使仅占其中的1/2，也接近甚至超过目前北京、上海等城市CBD全部甲级办公楼的存量规模；以每年10万平方米的消化速度计算，至少需要50年才能被市场全部吸收。如此“超前”，实际上已埋下泡沫的种子。

严格来说，商业地产的潜力跟GDP没有直接关系，而更多地与服务经济的成熟度相关，因为后者才能带来真正的办公楼、商铺、酒店需求。一些城市应对商业地产的需求规模有个合理的估算。比如，如果一个城市规划有30万人直接从事现代服务业，以每人办公面积15平方米计算，总面积需求是450万平方米；如果盲目建设，几年之后就会出现过剩的局面；商业物业的滞销也会使开发商无法偿还银行贷款，酿成金融风险。此外，商业地产的规划还应考虑商业环境变化等因素。比如，随着网络办公、网络购物的兴起，对办公楼、商铺人均面积的计算方式也将调整。

二、中国商业地产发展前景预测

中国的经济增长一直伴随着快速的城市化。1990年至今，中国城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同样，实际GDP增长近25倍，从1.6万亿元增至39.8万亿元。伴随着民间投资向城市聚集，中产阶级扩大的现象也主要出现在城市。预计到2025年，城市人口将再增加近1倍，这将对城市经济生活产生巨大的影响。城市空间将受到巨大挑战，近10年的发展中，地产行业一直是城市经济的支柱，地产投资占到了全国资本的18.9%。

然而，2010年以来，房地产市场“限”时代来临。在一段时期内对住宅市场，尤其是一二线城市的住宅市场产生了较大的影响。2011年“新国八条”再次重拳出击，限购令扩大到二三线城市，限贷、税收政策继续加码，住宅市场出现了大范围成交迅速冻结的局面。

在这种情况下，商业地产反而由于受调控政策的影响很小，成为了投资避风港。同时，中国住宅地产的投资回报率大概为3%-5%，而商业地产的投资回报率则有6%-8%，二者相差将近一倍。巨大的利益也必将吸引众多的投资前往。自2010年3季度以来，办公楼和商业营业用房的开发投资额、销售额增速明显回升。2010年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别达1807亿元和5599亿元，同比增长31.2%和34.2%；相应的销售额分别达2149亿元和5354亿元，同比增长31.2%和46.3%。与此同时，虽然住宅开发投资额仍保持在32.9%的高位上，销售额的增速则放慢到14.4%。

从开发商拿地的情况来看，2010年至今，主要一二线城市商办用地成交比例明显提升，尤其是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看，2011年1季度投资于写字楼的资金比重较2010年4季度提高了5.61%-8.07%；而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3%-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、长沙、青岛等地的商办用地占比增幅最为巨大，进一步证实了从住宅地产流出的资金正在向办公类商业地产转移。

未来从人口结构来看，对比国外可知，1920年美国的城市人口首超农村人口，2007年世界城市人口首超农村人口，2010年中国的城镇人口首超农村人口。中国已是世界上城市化速度最快的国家。全球超过50万人口的城市中，1/4在中国。中国二线城市的活力，正藏于这185个超过50万人的中国城市中。

从租金前景来看，随着城镇化率和工资水平的不断提高，二三线城市商业地产的物业面积将在未来10年呈爆发式增长。但是同其他国家成熟商业城市相比，即使是中国一线城市的写字楼和商铺，租金仍有较大升值潜力，因此未来租金价格有望进一步提升。显然不同于住宅而言，商业地产未来前景更为广大，属于朝阳行业。

三、我国商业地产“春天”尚待经济全面回暖

2009年中国许多城市的住宅楼市走出了一波“小阳春”行情，一些城市还出现了量价齐升的旺市局面。但在全球经济还没有完全走出低迷之前，供需矛盾使中国写字楼、商铺和厂房等商业地产市场仍面临挑战，市场的真正转折还有待于经济形势的整体回暖。全球资本市场资金流转困难，以及对未来的普遍不确定性，使得中国一些大中城市的楼市投资步伐趋缓。许多投资者在未来半年或一年时间内，更多地选择关注市场环境变化，以等待适当的入市机会。受国际因素掣肘，跨国企业的扩张步伐减慢，写字楼租赁市场有效需求增长缺乏动能，中国部分大城市的写字楼空置率有攀升趋势，同时新增的写字楼项目使得部分城市的写字楼租金水平步入下行通道。

2009年第一季度北京写字楼市场空置率为18.97%，较2008年第四季度增加5.72个百分点，同时写字楼的平均租金较上季下降2.6%。其中CBD、东二环和燕莎三个商圈因租户以跨国公司为主，报价降幅最大。2009年北京有130万平方米的新写字楼供应入市。在上述背景下，部分开发商暂时推迟项目入市时间，以避免应对激烈的市场租赁环境。沈阳市的写字楼一季度空置率从上个季度的9.29%微幅上升至11.86%，租金则比上季度下降2.35%。

广州甲级写字楼2009年第一季度成交量仅2500平方米，环比下降达82%，为自2005年首季以来的新低，平均租金则环比下降8.8%。一些大城市写字楼空置率上升的局面表明了需求和存量空置面积之间存在着差距，这种差距很难在短期内迅速消除。同样受金融危机和经济形势下行压力影响的还有一些城市的商铺租赁市场。受金融危机影响，很多零售品牌大多采取暂停或减少开店来降低成本。对于新的商业项目则非常慎重，往往要求商铺位置及发展前景极好，甚至要求业主愿意提供装修补贴才会继续洽谈租赁。不过，金融危机和经济大环境对于不同阶段的商业项目的影响亦有所不同。北京的王府井、西单等成熟商圈受到金融危机的影响相对较小，因为消费者对于这些项目已具有一定的认知度和消费习惯，商业项目拥有相对固定的消费客流。

受进出口需求趋缓的影响，再加上市场供应的增加，一些城市的厂房租金出现了下降趋势。2009年一季度，北京标准化厂房的平均租金比上季度下降了8.8%，而物流厂房的租金则下降了7.4%。不过，受到扩大内需政策和税制改革方案的利好政策带动，北京等城市的标准化厂房售价比上季度略有上升。在国家政策利好的推动下，工业产值的提升和产业结构的升级，都会增加对工业厂房的需求，北京等大城市的工业物业投资市场机会和潜力依然巨大。也有部分城市的商业地产市场在政策性利好和经济复苏的推动下，出现了“春江水暖鸭先知”的率先回温势头。上海写字楼市场受到国际金融中心和国际航运中心将“落定”上海的利好消息刺激，办公用写字楼的平均售价从2008年一季度的每平方米14556.99元上涨到了2009年一季度的每平方米25659.81元。

2008年以来沈阳商业地产在全国房地产深度调整的大背景下逆势上扬，出现投资与销售双双大幅攀升的格局，商业地产完成投资额221亿元，比上年增长66.5%，办公用房和写字楼的销售面积呈现大幅增长态势，增幅高达177.29%。国内投资市场在2009年末有所复苏。对于国内投资者而言，贷款政策的放宽和财政刺激举措的影响，将吸引国内投资者重回投资市场。因为和住宅类地产相比，商业地产更多的是投资型和运营型的，因此商业地产的全面回暖离不开经济形势的回温。

四、集团化开发、连锁经营将成主流

住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

      随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。