【关 键 词】 房地产行业 房地产行业专题研究报告
【报告格式】 印刷版/电子版
【交付方式】 特快专递/E-MAIL
【释放日期】 2008年9月
【报告价格】 印刷版：15000元 电子版：15500元 两版合价：16000元
【英文版价】 印刷版：30000元 电子版：30500元 两版合价：31000元
【订购热线】 010-58613285 58613275 网上订购 邮件订购
未来三年，房地产企业将面临资金供给7000多个亿的缺口，融资将成为首要难题。房地产 金融市场的现状是：2006-2007年，中国房地产企业经历黄金发展期，进入2008年之后，政府对房地产业宏观调控实施从严从紧政策：商业银行严控信贷额度，房地产企业普遍面临资金短缺，根据数据中华统计，今后三年，房地产企业将面临7000多亿元的缺口。
2008年一季度，全国房地产开发量和投资规模仍然维持在较高水平，全国房地产再建面积和新竣工面积保持持续增长，短期内住房供给将增加。
2008年上半年，全国住房销售面积连续几个月下降，居民购房需求虽然较高，但是有购买能力的需求或者转变为实际购房的需求仍然较低，居民观望情绪浓厚。我们认为，未来三年，居民购房需求不会出现剧烈波动，但观望心态将持续较长时间。
融资模式出现新变化，新型融资手段和方式成为开发商主要目标。在商业银行贷款出现紧缩的情况下，房地产企业纷纷借道信托，房地产企业与信托公司合作，发行房地产信托产品进行融资将成为未来中小企业的新型融资方式选择。
借壳上市或者海外上市将成为未来融资的主要发展趋势。根据资料分析，2006以来，我国企业纷纷选择借壳上市或者海外上市，股权分置改革之后，壳资源丰富的A股市场为借壳上市带来巨大机遇和良好环境。海外上市由于可以规避国内严格的上市规定，近年来，碧桂园、远洋地产、SOHO中国等纷纷在香港、新加坡上市，表明我国房地产企业已经找到当前融资方式的新选择。
当前我国房地产企业面临资金短缺难题，在国内房地产市场出现低糜之时，国外房地产投资基金以及海外产业投资基金纷纷介入中国楼市，中国房地产未来的发展模式将面临机遇和挑战。
企业并购将越来越频繁。2008年之后，中国房地产企业将不得不面对日益频繁的行业并购，并购与重组将决定中小企业的生存与发展。
1 房地产金融概况 1
1.1 房地产金融的概念以及内容 1
1.2 房地产金融的特征与作用 1
1.2.1 特征 1
1.2.2 作用 3
1.3 房地产金融市场分类 4
1.3.1按服务对象划分 4
1.3.2 按市场层次划分 5
1.4 房地产企业融资渠道 6
1.4.1 房地产企业内部融资渠道 7
1.4.2 房地产企业外部融资渠道 8
1.5 房地产金融相关政策 9
1.5.1 银行信贷政策法规 9
1.5.2 上市融资政策法规 10
1.5.3 发行企业债券政策法规 11
1.5.4 房地产信托政策法规 11
1.5.5 国内REITS政策法规 12
1.5.6 其他相关融资政策法规 12
1.6 我国房地产金融的发展阶段 13
1.7 小结 14
2 房地产金融市场现状分析 15
2.1 房地产开发资金供求分析 15
2.1.1 资金需求分析 15
2.1.2 资金供给分析 17
2.2 房地产开发资金来源结构 18
2.3 房地产开发各阶段资金流 21
2.3.1 购买土地阶段 21
2.3.2 取得“四证”并开工阶段 22
2.3.3 预售阶段 23
2.4 企业并购研究 24
2.5 小结 24
3 中国房地产企业融资模式分析 25
3.1 银行贷款 25
3.1.1 房地产开发信贷 25
3.1.2 个人住房信贷 27
3.2 上市融资 28
3.2.1 IPO上市 29
3.2.2 买壳上市 33
3.2.3 海外上市 36
3.2.4 结论 38
3.3 企业债券 39
3.3.1 现状分析 39
3.3.2 企业债券的优缺点 40
3.3.3 我国企业债券融资现状 41
3.3.4 企业债券融资案例分析 41
3.3.5 结论 42
3.4 房地产信托 42
3.4.1 现状分析 42
3.4.2 房地产信托的优缺点 44
3.4.3 房地产信托融资的主要方式 45
3.4.4 房地产信托融资案例分析 45
3.5 房地产信托投资基金（REITS） 48
3.5.1 REITS的特征与类型 48
3.5.2 我国REITS的发展现状 49
3.5.3 我国REITS的曲线发展模式 51
3.5.4 我国REITS案例分析 51
3.5.5 结论 56
3.6 其他融资方式 56
3.7 中国房地产企业融资方式的选择研究 58
3.7.1 不同开发阶段融资方式研究 58
3.7.2 不同房地产开发项目融资方式研究 59
3.7.3 不同规模房地产企业融资方式研究 60
3.8 小结 61
4 国外房地产金融发展研究 62
4.1 国外REITS发展现状 62
4.2 美国REITS发展研究 63
4.2.1 现状探析 63
4.2.2 案例分析 68
4.3 亚太地区REITS发展研究 69
4.3.1 发展概况 69
4.3.2 新加坡REITS发展分析 69
4.3.3 澳大利亚REITS发展分析 75
4.3.4 香港REITS发展分析 78
4.4 REITS发展模式的比较分析 79
4.5 国外房地产金融发展的借鉴研究 82
4.6 小结 83
5 中国房地产金融发展趋势分析 84
5.1 REITS将成为主要趋势 84
5.1.1 REITS发展的建议 84
5.1.2 REITs 发展的可行性研究 85
5.1.3 REITS发展模式研究 86
5.2 房地产信托市场前景广阔 88
5.3 商业银行仍是房企融资的主要平台 88
5.4 IPO融资异军突起 89
5.5 企业债券成为重要融资渠道 89
5.6 国外金融机构与境外基金涌入 90
5.7 小结 90
6 当前形势下房地产企业融资策略分析 91
6.1 借道房地产信托，解决资金短缺 91
6.2 与国外产业投资基金合作 91
6.3 银行贷款或有松动 92
6.4 积极利用私募股权投资基金 92
6.5 房地产金融存在的问题及风险 94
6.5.1 信用风险 94
6.5.2 市场风险 94
6.5.3 转按揭贷款风险 94
6.5.4 假按揭带来道德风险 95
6.5.5 房价泡沫风险 95
6.5.6 融资渠道单一瓶颈 95
6.6 小结 95
图目录
图 1：房地产企业融资方式比较图 6
图 2：重点房企融资方式一览图 7
图 3：房地产企业融资方式优劣分析图 7
图 4：股票融资方式分解图 8
图 5：1995-2007年商业银行信贷政策变化图 10
图 6：2006-2008年中国房地产企业土地购置与开发面积 15
图 7：2006-2008年中国商品房销售面积及增速图 16
图 8：2006-2008年中国房地产投资额变化图 16
图 9：2006-2008年各月商品房全国销售面积图 17
图 10：2006-2008年房地产企业开发资金来源占比图 19
图 11：2000-2007年房地产行业资金来源变化图 19
图 12：2001-2008年房企利用国内贷款及同比增长图（亿元） 20
图 13：2007-2008年房地产开发商自有资金利用额度变化图 20
图 14：房地产经济运行和资金流程图 21
图 15：2004-2007年全国土地出让金及占当年商品房销售额的比例 22
图 16：2007-2008年全国商品房累积开工面积与同比增速 23
图 17：2004-2008年房地产投资增速趋势图 26
图 18：2003-2010年主要商品房需求者数量图 27
图 19：1999-2006年个人住房贷款和房地产开发贷款余额及增长图 27
图 20：2007年中国房地产企业上市情况一览图 29
图 21：2007 年房地产信托资金运用方式构成图之产品数量 43
图 22：2007 年房地产信托资金运用方式构成图之发行规模 43
图 23：深国投-万科朗润园集合资金信托计划资金运作模式图 47
图 24：丽水馨庭房产信托股权投资计划资金运作模式图 48
图 25：1975-2005年美国REITS与其它上市股票年回报率比较 65
图 26：2006年三种类型REITs在美国市场上所占的份额比重情况 66
图 27：美国REITS标准图 68
图 28：2002-2007年新加坡REITS总市值情况 71
图 29：房地产投资基金结构图 72
图 30：CMT信托框架结构图 74
图 31：REITS上市和IPO上市的比较分析 77
图 32：美国REITS运作模式图 79
图 33：新加坡REITS的运作模式图 80
图 34：美国与亚洲国家REITs模式比较 82
图 35：我国信托形式的REITs产品结构图 87
图 36：我国REITS产品结构图一房地产公司管理型 87
图 37：封闭式产业基金模式结构图 88
表目录
表 1：2007-2008年房地产企业国内贷款额度及同期增长比例图 18
表 2：2007年5000家房地产企业期房预售统计表 24
表 3：2006-2008年各月房地产开发完成投资额及同期增长率 25
表 4：2008年1-3月房地产开发资金来源结构对比分析 26
表 5：广宇集团2004～2006年重要财务指标 32
表 6：1997-2007年部分买壳上市房地产企业情况一览表 34
表 7：1998年以来部分海外上市的房地产企业名录 37
表 8：2007 年房地产信托资金运用统计情况表 43
表 9：国内房地产信托产品与美国REITS比较图 46
表 10：深国投房地产信托贷款产品计划 47
表 11：上海国投房地产信托股权投资模式产品计划 48
表 12：我国与国外成熟市场REITS产品特征比较 50
表 13：越秀集团四个物业总收益情况 53
表 14：越秀集团发行 REITs后的资产负债状况 54
表 15：房地产企业不同开发阶段融资方式表 59
表 16：房地产企业不同开发类型融资方式分析表 60
表 17：不同规模房地产企业融资方式分析表 61
表 18：1985-2005年不同类型REITs在不同时期内的表现 66
表 19：1971-2005年美国REITS市场发展情况 67
表 20：2002-2005年新加坡REITS上市情况表 70
NO:08-26
|
chinahyyj@chinahyyj.com.cn 咨询QQ： 
